ÉRTÉKBECSLÉS

ÉRTÉKBECSLÉS

Miért lehet szüksége Önnek arra, hogy szakértővel felbecsültesse ingatlanának értékét?

  1. Az ingatlan eladása miatt

  2. Az ingatlan bérbeadása miatt

  3. Jelzálog miatt

  4. Biztosítás miatt

  5. Vagyonértékbecslés

  6. Egyéb értékbecslések


 

Az ingatlan eladása miatti értékbecslés:

Az értékbecslő képviseli, illetve ”eljátssza„ az eladó vagy a vevő szerepét.
Az eladás létrejöhet:

  • Magántermészetű tárgyalások alapján

  • Tenderek (árajánlatok) alapján

  • Árverések alapján


Az értékbecslő, amíg az értékbecslését végzi, a piaci ismereteit felhasználja arra, hogy felbecsülje:

  • a valószínű vevőkört,

  • az eladható, összehasonlításra alkalmas ingatlanokat,

  • a finanszírozási lehetőségek kérdését.


Az elemzéssel az értékbecslő meg tudja becsülni az ingatlan valószínű eladási árát. Ha az adásvétel magántermészetű tárgyalásokkal folyik le, akkor a két fél, a vevő és az eladó közvetlenül, illetve az ügynökeik révén egyeznek meg az árban. Ha az eladás tender alapján történik, akkor az eladó értékbecslője dátummal ellátott, írásos ajánlatokat kér. Addig nincs összeköttetés a felek között, míg az eladó el nem fogadja az egyik tendert, ami általában a legmagasabb árat képviseli. Azonban az eladónak nem kötelessége a legmagasabb ajánlati árat elfogadnia. Az eladás harmadik módja az árverés. Ekkor meghirdetik, hogy az árverés egy bizonyos helyen, napon és órában lesz. Sokszor az eladás tárgyát képező ingatlanon rendezik meg az árverést, azonban lehet máshol is. Az árverés levezetője árajánlatokat kér az ingatlan megvételére, alacsony értéken kezdenek, mely remélhetőleg növekedni fog. Általában a legmagasabb árajánlatot fogadják el, bár az eladó dönthet más szempont alapján is. Az árverést megelőzően lefixálják azt az összeget, amely alatt nem adják el az ingatlant. A három eladás-módnak sok előnye és hátránya van.

Az értékbecslőnek sok szempontot kell figyelembe vennie:

  • a helyi piaci feltételeket,

  • a kereslet (magas, illetve alacsony) szintjét,

  • az eladás időpontját,

  • a piacverseny szintjét,

  • a különböző ingatlantípusok hiányát.



Az ingatlan bérbeadása miatti értékbecslés

A tulajdonost képviselő értékbecslő megkérdezni, hogy mit szeretne, ki bérelje ki az ingatlanát, illetve a bérlőt képviselő értékbecslő megkérdezi a bérlőt, hogy kitől szeretné bérelni az ingatlant. A tulajdonos felkéri az értékbecslőt, hogy határozza meg azt a bérleti díjat, amelyet elvárhat az adott piaci körülmények között. Az értékbecslő a helyi adottságokat ismervén megbecsüli az elvárható évenkénti bevételt (bérleti díj). Az értékbecslő tárgyal az ügyfele nevében (tulajdonos vagy bérlő) a bérbeadás időtartamáról, illetve a bérleti viszonyokról. Az értékbecslőnek ugyanazon tényezőket kell megfontolnia amikor a bérleti értéket megbecsüli, mint amiket a tőke értéknél fontolt meg. Mindemellett körültekintően kell megbecsülni a bérleti időtartamot.

A fontosabb befolyásoló tényezők:

  • karbantartási kötelezettségek

  • a bériét felülvizsgálatának feltételei

  • a bérlet időtartama

  • engedélyezett használat

A fenti tényezők bármelyike figyelembe veendő hatással van az ingatlan bérleti értékére.

Jelzálog miatti értékbecslés

Megeshet, hogy az ingatlan vásárlójának nem áll rendelkezésére elegendő tőke arra, hogy készpénzért vegye meg az ingatlant. Ekkor szükségessé válik, hogy pénzt kölcsönözzön, melyet a jövőben visszafizet bizonyos idő alatt. Ekkor gyakran a vásárolni kívánt ingatlan lesz a kölcsönadó biztosítéka. Így a kölcsönadó törvényes jogot szerez az ingatlanra, a kölcsön visszafizetésének biztosítékául. Az idegen forrásból történő finanszírozás esetén a pénzt meghatározott kamatra és futamidőre kapott hitelből biztosítják. A tőke tulajdonosa a kölcsönadó ilyenkor nem osztozik közvetlenül a befektetés megtérülésének kockázatában, és nem osztozik abban az eredményben sem, amit a kölcsönvevő realizál. A finanszírozás e típusa fix kamatozású kötvényekkel, jelzáloghitelekkel és egyéb kölcsönpénzek felvételével valósul meg. Abban az esetben, ha a befektetést saját forrásból finanszíroznánk, kétféle lehetőség kínálkozik. Az egyik alternatíva a saját tőkéből biztosítani a szükséges pénzeszközöket, a másik alternatíva a vállalati tiszta (adózott) eredmény újbóli befektetése, visszaforgatása. A visszaforgatott pénzeszközök korábbi befektetések megtérüléseiből, hasznából származnak. Finanszírozás esetén fontos befolyásoló tényező az idegen forrás és saját forrás részaránya a befektetett tőkében. Ugyanis, ha egy befektetés finanszírozásánál az idegen források részaránya számottevően megnő, akkor ezzel párhuzamosan nő a hitelező kockázata is, ami növeli a hitelkamatlábat. Általánosságban kijelenthetjük, hogy a befektetések finanszírozásánál elengedhetetlen a saját tőke egészséges arányú részvétele, a hitelezők bizalmának megszerzése, illetve megtartása érdekében. Az értékbecslő szerepe megbecsülni az ingatlan értékét a felajánló (például a bank) nevében. A bank tudni akarja, hogy az ingatlan értéke elég magas-e ahhoz, hogy biztosítékot nyújtson a kölcsönük fejében. Az értékbecslés legfontosabb szerepe a jelzálog esetén, hogy az értékbecslő egy ”kényszer eladási„ értéket megbecsüljön. A ”kényszer eladás„ időpontját a kölcsönadó határozza meg. A kölcsönadó sokszor nem akarja kivárni a piaci körülmények változásának figyelembevételét, ezért sok esetben a jelzálog értékbecslés alacsonyabb értéket ad az eladási értékbecslés eredményénél. Ez a kényszereladás sürgősségét, menetének gyorsaságát tükrözi.

 


Biztosítás miatti értékbecslés

A biztosítás céljából készített értékbecslés gyakran az épületek újra-előállítási költségének becslését jelenti. Az értékbecslőnek meg kell becsülnie, hogy mibe kerülne az ingatlan újraépítése, illetve olykor egy azonos, de modern épület felépítése. Ez a feladat magában foglalja az épület felmérését a méreteinek kiszámítása végett, a felhasznált építőanyagok vizsgálatát, és az aktuális újra-előállítási értékének megbecslését. Gyakran előfordul, hogy a piaci érték magasabb az újra-előállítási értéknél, azonban nem minden esetben.

Vagyonértékbecslés

Ez az értékbecslésmód olyan vállalatok esetén fontos, ahol tudni akarják az ingatlan vagyonértékét. A vállalatok ekkor szabályos, időszerű értékbecslést követelnek meg az ingatlanról, melyet szerepeltethetnek a vállalati elszámolásokban. Az értékbecslés ezen speciális területe szakterületben jártasságot, s gyakran különleges irányelveket, szerepeket követel meg.

Egyéb értékbecslések

Az alábbi esetekben elvégzett ingatlan értékbecslések esetén is értékbecslésről beszélünk:

  • újrafejlesztési érték meghatározásakor elkészített értékbecslés

  • a tulajdonos halála miatt elkészített értékbecslés

  • adózási esetekben elkészített értékbecslés

  • házassági viták esetén elkészített értékbecslés

Mindegyik esetben szükség van az értékbecslő szakmai jártasságára, ép ítélőképességére ahhoz, hogy megbecsülje az ingatlan értékét.


 


 

Az értékbecslés folyamata

A helyszíni bejárás során az ingatlan műszaki állapotán túlmenően az üzemeltetési viszonyokról, illetve a működtetés körülményeiről is számot kell adni.

A tulajdonképpeni értékbecslési eljárás, kulcsa a módszeres adatgyűjtés.

Az adatok két alapvető osztályba sorolhatók:

- Általános adatok, melyek az országot, régiót, várost és lakókörzetet fedik le. Különösen fontos a szomszédos telkek vizsgálata, melyek fizikai, gazdasági, szociális és politikai befolyást jelenthetnek, így közvetlenül befolyásolhatják tárgyi ingatlan fejlesztési lehetőségeit és értékét.

- Részletes adatok, melyek a tárgyi ingatlan jellemzőit fedik le, illetve olyan hasonló ingatlanok összehasonlító adatai költségek, eladások, bevételek és kiadások terén amelyeket versenyeztethetünk a tárgyi ingatlannal.

Bemutatjuk azokat a lépéseket, melyet egy értékbecslő végez(het) az értékbecslési eljárás során: (a leírás csak tájékoztató jellegű, az egyes értékbecslők módszerei eltérőek lehetnek)

1. lépés: Meg kell határozni a becsülni kívánt érték fajtáját, ki kell választani az ehhez legmegfelelőbb értékbecslési eljárást.

2. lépés: A szükséges adatok és források listájának gyűjtése. Az értékbecslő által használandó értékbecslési eljáráshoz szükséges adatok típusának, illetve forrásainak felkutatása.

3. lépés: A szükséges adatok összegyűjtése, rögzítése és igazolása. A részletes információt az ország, város és lakókörzet, gazdasági, politikai és társadalmi feltételeinek figyelembevételével kell megszerezni. Össze kell gyűjteni az alkalmazott megközelítéstől függően az eladásokból, bevételekből, költségekből valamint az összehasonlító ingatlanok építési költségeiből származó összehasonlító információkat. Minden adatot ellenőrizni kell, általában két különböző forrásból megszerezve ugyanazon információt. Eladási adatok esetén az egyik forrás olyan személy kell legyen, aki közvetlenül részt vett a tranzakcióban.

4. lépés: A leggazdaságosabb hasznosítás meghatározása. Az értékbecslő a pillanatnyi használatot vizsgálja a lehetséges használat ellenében, a piaci erők figyelembevételével, hogy a jövedelmezőség figyelembevételével meghatározza az ingatlan pillanatnyi használatának megfelelőségét.

5. lépés: A telek értékének megbecslése. Annak érdekében, hogy meghatározzuk a tárgyi ingatlan telekértékét, az összehasonlító adatok jellemzői és eladási árai összehasonlításra kerülnek a tárgyi ingatlannal.

6. lépés: Az ingatlan értékének megbecslése. Az értékbecslő a kiválasztott értékbecslési módszerrel meghatározza az ingatlan értékét. Speciális esetekben egy ingatlan értékének megbecslésére több módszert is alkalmazhatunk, ekkor az eljárás végén a kapott eredményeket egyeztetni kell, végül esetleges kompenzációkat végezve meghatározni az ingatlan értékét.

7. lépés: A végleges értékbecslés elkészítse. Az ingatlan végleges értékének meghatározását követően az értékbecslő írásos jelentést készít ügyfele számára. Ezen írásos jelentés legmegfelelőbb formája az értékbecslési bizonyítvány.

 

Alapvető módszerek


 

Nettó pótlási költség alapú értékbecslés

Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés

Hozamszámításon alapuló értékelési módszer

A nettó pótlási költség alapú értékbecslés

Ez az eljárás valójában nem értékbecslés, hanem adott ingatlan újraépítési költségének becslése a föld értékének hozzáadásával. A költségen alapuló megközelítés nem egyeztethető össze a piacgazdaság alapelveit követő értékmeghatározással. Az érték nincs közvetlen összefüggésben a költséggel. Néhány ingatlan esetében azonban szükségessé válhat a nettó pótlási költség becslése, főként amikor teljes mértékben hiányoznak a piaci összehasonlító adatok. Az eljárás az alábbi különleges rendeltetésű épületek értékbecsléséhez használatos:

  • iskolák

  • kórházak

  • egyetemek

  • könyvtárak

  • múzeumok

  • börtönök

Az eljárás legfontosabb lépései a következők:

  • Becsüljük meg az ingatlan értékét, mintha az üres lenne, és képesek lennénk a lehető legkedvezőbben kihasználni.

  • Becsüljük meg az ingatlan felépítményeinek és területi fejlesztéseinek a jelenlegi költségét.

  • Becsüljük meg az értékcsökkenés nagyságát, amit a funkcionális avulás, a fizikai állagromlás vagyis az üzemelés okozta elhasználódás és/vagy külső elhasználódás okozott.

  • Vonjuk le az értékcsökkenést a becsült építési és területfejlesztési költségből.

  • Adjuk hozzá a föld becsült értékéhez az értékcsökkentett bekerülési költséget, s így megkapjuk az ingatlan teljes értékét.

A föld értékét piaci összehasonlításokkal becsülhetjük meg, amikor is az értékbecslendő földterület elhelyezkedését, területfejlesztését (közművek jelenléte, csatornahálózat, stb.) hasonlítjuk össze közeli ingatlanokkal, kiigazítást téve a jelentős különbségek terén. Két út kínálkozik a felépítmény bekerülési költségének becslésére: az újra-előállítási és a helyettesítési költség meghatározása. Az újra-előállítási költség pillanatnyi árakon határozza meg az épület költségét, a felépítmény jellemzőit teljesen lemásolva az ingatlan minden előnyével és hátrányával. A helyettesítési költség a költség olyan becslése a napi piaci árakon, amikor a felépítmény közművei és funkciója csupán hasonló az értékbecslendő ingatlanéhoz. A helyettesítési költség gyakran használatos idősebb felépítmények értékbecslésénél, mivel így elkerülhető elavult jellemzők használata, és mai építésmódszerek és építőanyagok előnyei is előtérbe kerülhetnek. Ezt követően a felbecsült értékcsökkenések mértékét kivonjuk az építési és területfejlesztési költségből. Az így kapott összeget a földterület értékével összegezve, megkapjuk az ingatlan teljes értékét.

Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés

Az értékbecslés a piaci környezet tanulmányozásából indul ki: a megtörtént adás-vételek képezik az összehasonlítás alapját. Ez nem jelent mást, mint amit más, nem ingatlan típusú befektetések piacán is csinálnak, hiszen a részvények árát is befolyásolják a tranzakciók. Például az utolsó tranzakció során kialakult részvény ára fogja meghatározni a valószínű eladásokat a következő tranzakciónál. Az ingatlan értékbecsléskor használatos összehasonlítás sokkal összetettebb, azonban ugyanezen elven működik. Az összehasonlító adatok képeznek egy alaphalmazt, melyek az értékbecsült vagyontárgyra jellemző körből származnak. Az alaphalmazra jellemző átlagos piaci érték az alapérték. Rendszerint megjelennek olyan, úgynevezett értékmódosító tényezők, melyek az értékbecslendő állóeszköz vagyonértékét eltérítik az alapártól. Ezeket a tényezőket számításba véve, az alapárból meghatározhatjuk az értékbecslendő vagyontárgy piaci forgalmi értékét.

Lássuk részletesen az értékbecslés lépéseit!

1. Piaci összehasonlító adatok elemzése:

A forgalmi értékbecslés első lépése az összehasonlító adatok beszerzése és elemzése. Az összehasonlító adatok alaphalmaza a vagyontárgyra jellemzőek, Illetve elegendő számú piaci adatot tartalmaznak. Az a követelmény, hogy legalább 5-10 összehasonlító adatot tartalmazzon ez az alaphalmaz. Sok esetben okozhat nehézséget az alapár megállapítása, hiszen olykor kevés adat áll rendelkezésünkre, olykor az összehasonlító adatok nem az átlagos ár körül mozognak (például akciók), tehát nem jellemzőek az értékbecslendő ingatlanra. Ilyenkor a tapasztalatokra támaszkodva, az alaphalmaz ismeretében a különböző szempontok alapján súlyozással alakítható ki az alapár. Az alapár rendszerint fajlagos ár, négyzetméterre, négyszögölre vagy folyóméterre vetített egységnyi érték. Az összehasonlító adatok lehetséges forrásainak felkutatása igen munkaigényes. Arra mindig ügyelni kell, hogy csak a már megtörtént adás-vételek árai alkalmasak összehasonlításra, ajánlati, illetve értékbecslésből származó árakat csak körültekintő ellenőrzés után, fenntartásokkal lehet felhasználni. Hazai viszonyaink között a saját értékbecslési gyakorlat adatbázisa jelenti a legmegbízhatóbb adatforrást, hiszen a saját magunk által értékbecsült ingatlanok eladási (vételi) árai gyorsan és könnyedén beszerezhetőek. Az ingatlanközvetítők a már megtörtént tranzakciókat titokként kezelik, csak ajánlati árakat szolgáltatnak, melyek az ingatlanhirdetésekkel egyetemben csak hozzávetőleges információt jelentenek. Az összehasonlító adatok ellenőrzése, szelektálása nagyon fontos feladat, hiszen különböző forrásokból és különböző informátoroktól származnak ezen adatok. Sokszor ellentmondásosak az információk, és a valóságtartalmuk megítélése hosszas utánajárásba kerülhet. Igen megfontolandó, hogy az összehasonlító adatokat szerepeltessük-e az értékbecslési bizonyítványban, hiszen az adatszolgáltatók és a szerződő felek személyiségi jogait és üzleti érdekeit sértheti.

A legkedvezőbb megoldás, hogy a végső dokumentációban csak az alapár és a szükséges információk forrásai jelennek meg, a konkrét összehasonlító adatokat pedig a saját irattárunkban megőrizzük.

2. Értékmódosító tényezők számbavétele

Az alapárból az értékmódosító tényezők segítségével számíthatjuk ki a forgalmi értéket. Általánosságban azt mondhatjuk, hogy rengeteg ilyen befolyásoló tényező van, és ezen értékmódosító tényezők számba veendő köre attól függ, hogy milyen az értékbecslendő eszköz, illetve mire vonatkozik a megbízás tárgya.

Az alábbiakban lássunk néhány értékmódosító tényezőt a teljesség igénye nélkül:

- Műszaki paraméterek: építés, létesítés időpontja; nagyság; típus; speciális felszereltség; tartozékok; felhasznált anyagok és szerkezetek; felújítások; karbantartások. - Használati jellemzők: állapot; állag; üzemeltetés körülményei; elhasználódás foka; alternatív hasznosítási lehetőségek. - Hatósági és jogi kérdések: kapcsolódó jogok és kötelezettségek; tulajdon és bérleti viszonyok; hatósági előírások. - Piaci jellemzők: kereslet és kínálat; korszerűség és értéktartás.

Ez a felsorolás csak szempontokat ad, egy ingatlanra nem vonatkozhat az összes tényező, az alapár szempontjából mindig csak néhány módosító tényező a mérvadó. Természetesen csak azokat a tényezőket kell figyelembe venni, melyek az alaphalmazra nem jellemzőek, hiszen egy lakótelepi lakás esetében nem lesz értékmódosító tényező a szennyvíz-csatornázottság, mivel ez az alaphalmaz (lakótelepi lakások) alapszolgáltatásának tekinthető. Az értékmódosító tényezők lehetnek értéknövelő, illetve értékcsökkentő hatásúak is, illetve speciális esetekben ugyanazon tény egy alkalommal értéknövelő, míg más alkalommal értékcsökkentő tényező. Például a repülőtér közelsége egy irodaház esetén értéknövelő tényező, míg lakóépület esetén a zaj és a környezeti adottságok miatt jelentős értékcsökkentő tényező. Az értékbecslő szakember az értékmódosító tényezők hatásának mérlegelésével alakítja ki a forgalmi értéket. Ez a kalkuláció a tapasztalatokra támaszkodva, rövid úton is elvégezhető, de bonyolultabb esetekben valamilyen matematikai módszert, illetve modellt kell segítségül hívni (például: matematikai statisztikai eljárások, illetve komplex összemérési technikák stb.).

Hozamszámításon alapuló értékelési módszer

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.

A hozamszámítás lépései:

- Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése.

- A bevételek és kiadások becslése használati módonként. Többéves bevétel-kiadás becslés estén a pénzfolyamok felállítása használati módonként.

- A tőkésítési kamatláb meghatározása.

- Többéves bevétel-kiadás becslés esetén a jelenérték meghatározása.

A költség-alapú megközelítésnél az érték a bekerülés összege szerint alakul. Az ingatlanok többsége nemcsak létrehozható vagy a piacon értékesíthető, hanem bérbe is adható. Számos ingatlantípus van amit eleve bérleti hasznosításra terveznek, a legfontosabbak: - irodaházak - hotelek - bérházak - parkolóházak - uszodák (Elsősorban ezeknél alkalmazható a hozamszámításon alapuló értékelési módszer.) A bérleti díj értékmérőként alkalmazható. Ez esetben azt vizsgáljuk, hogy a vagyontárgy képes-e a befektetett tőkére vonatkozóan elvárt megtérülést biztosítani. A jövedelemtermelő képesség vizsgálata során kétfajta szemléletmód alakult ki: az egyik egy naptári évre vonatkozóan szemléli az eseményeket, míg a másik több évet vesz figyelembe.

 

 

A(z) e-mailes aláírás.png megjelenítése

A(z) e-mailes aláírás.png megjelenítése

Forrás: Wikipédia alapján

S.K. DUO Kft.

    2117 Isaszeg, Jegenye u. 26.
    +36 36 703-2614
    skduokft@gmail.com

Eladó ingatlanja van,
vagy épp ingatlant keres?

Adja meg adatait és segítünk!

Az Adatkezelési tájékoztatót elolvastam és elfogadom.
Üzenet küldése